Tal y como estaba previsto, el día 1 de enero de 2022, se han publicado por el Catastro los nuevos valores de referencia de mercado (VRM) que se tienen que tomar en consideración para establecer la base sobre la que se pagarán los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, y de Sucesiones y Donaciones, cuando tengan por objeto transmisiones inmobiliarias.

Veamos brevemente algunas de las claves de este nuevo sistema de determinación del valor del inmueble sobre la que se pagarán los impuestos:

¿Sobre qué inmuebles se aplica el valor de referencia del Catastro?

a. Inmuebles residenciales: Vivienda colectiva y vivienda unifamiliar
b. Garaje individual, garaje colectivo y trastero
c. Suelo rústico sin edificación

El resto de los inmuebles que no se encuentran en estas categorías se valorarán a efectos fiscales por su precio o valor dados en la escritura pública. Y si Hacienda no está de acuerdo porque considera que su valor real es superior, deberá emitir una liquidación complementaria justificada.

¿Dónde está publicado el valor de referencia y quien puede obtenerlo?

La consulta es pública. Los valores están publicados en la oficina del Catastro y se puede consultar en su web o por teléfono, por cualquier persona que se identifique con su DNI o firma digital y tenga a mano la referencia catastral. Ahora bien, para obtener un informe detallado del método de cálculo, solo lo puede solicitar el titular catastral.

Cuidado. porque todavía puede haber inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia y, entonces, el certificado del Catastro será negativo. En tal caso, se liquidará o autoliquidará el impuesto por el precio de escritura, pero Hacienda puede comprobarlo a través de una liquidación complementaria si no está de acuerdo.

¿Afecta el valor de referencia del Catastro al precio de la compraventa?

En absoluto. El nuevo valor de referencia no afecta al precio de la operación, que seguirá siendo el pactado entre las partes y que se hará constar en la escritura, pero sí podrá tener impacto en el impuesto a pagar. Por tanto, es importante calcularlo siempre para precisar el coste fiscal de la operación.

¿Sobre qué valor hay que tributar: el precio real pactado en escritura o el valor de referencia del Catastro?

Hay que pagar el impuesto sobre el valor más alto de los dos. O sea, que, si el precio de venta es inferior al valor de referencia del catastro, se escritura por el valor real convenido, pero se paga el impuesto sobre el valor de referencia catastral. Y, al contrario, si el precio de escrituración es superior al valor de referencia catastral, se tributará por el precio real. En principio, las notarías no tienen obligación de adjuntar a la escritura el certificado del valor de referencia, pero en la práctica se adjuntará para información fiscal de las partes.

Si un contribuyente decide no tributar por el valor de referencia del Catastro porque considera que es injusto al ser superior al precio real convenido, estará incumpliendo la ley y previsiblemente Hacienda iniciará un procedimiento de regularización – probablemente con sanción- y le obligará a tributar por el valor de referencia de Catastro. Por ello, lo aconsejable es tributar por el valor de referencia y después recurrir la liquidación o, en su caso, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, con la devolución de ingresos indebidos. Pero hay que tener mucho cuidado porque en estos casos es el contribuyente quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el real de mercado. Por eso, si se quiere recurrir, se aconseja tomar fotografías del estado del inmueble el día de la transmisión, encargar un informe privado de tasación, otorgar un acta notarial sobre el estado de la vivienda, etc.).

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