Tradicionalmente entendemos la residencia o uso de una vivienda en concepto de alquiler o compraventa, pero no siempre el usuario ostenta el cargo de arrendatario o propietario de la misma.

El usufructo de vivienda es una figura muy característica que permite el uso y disfrute de la misma, pero lleva una serie de obligaciones que conviene conocer.

Empecemos por ver qué es una vivienda en usufructo y los conceptos relacionados con este término.

¿Qué es el usufructo de vivienda?

El usufructo es un derecho real de uso y disfrute de un bien o cosa ajena de la que no se es propietario, sin poder modificar su forma o sustancia, con excepción de lo autorizado en la ley o el título de constitución y cuyas particularidades se estipulan en el Código Civil.

Términos inherentes al usufructo

Entender el concepto global de usufructo de vivienda implica conocer los términos relacionados con el mismo.

  • Nuda propiedad: derecho del nudo propietario a ser dueño de un bien sin disfrutar del mismo.
  • Pleno dominio: derecho a disfrutar de un bien del que se es propietario.
  • Plena propiedad: cuando usufructo y nuda propiedad concurren en la misma persona.
  • Usufructuario: persona que puede disfrutar del bien durante la vigencia del usufructo, sin que por ello pueda disponer del mismo sino tan solo de su derecho de usufructo.
  • Nudo propietario: es el titular de la vivienda, que no puede usarla ni disfrutarla, pero sí ostenta la capacidad de decisión en lo que respecta a su venta o mejoras.
  • Donación con usufructo vitalicio: Transmisión gratuita de un bien reservándose el donante para sí el uso y disfrute de lo donado mientras viva.

Características del usufructo de vivienda

El usufructo es un derecho real en cosa ajena, que por tanto no forma parte del patrimonio del beneficiado, cuyo disfrute es completo sobre el bien o cosa usufructuada.

Eso sí, se trata de un derecho temporal que, de no existir acuerdo que lo contradiga, tiene carácter vitalicio y se extingue al producirse el fallecimiento del usufructuario o mediante renuncia expresa a dicho derecho.

¿Cuándo finaliza el usufructo?

El artículo 513 del Código Civil contempla varios supuestos para la finalización del usufructo sobre una vivienda:

·         Fallecimiento del usufructuario

·         Cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo

·         Expiración del plazo pactado

·         Concurrencia de usufructo y nuda propiedad

·         Renuncia expresa del usufructuario

·         Pérdida total por destrucción o inhabilitación del bien o cosa objeto del usufructo

·         Prescripción

·         Resolución del derecho del constituyente

Tipos de usufructo de vivienda

La modalidad de usufructo no es única, y puede variar dependiendo de su constitución, objeto o duración.

Usufructo por constitución

Contempla tres tipos: legal (es el más extendido y que ampara al cónyuge viudo) conocido como legítima; voluntario (que puede darse inter-vivos o mortis causa a través del testamento); o por usucapión (también conocido como usufructo por prescripción y que se da por un uso extendido del bien).

Usufructo por objeto

En base a este parámetro, el usufructo puede darse sobre bienes materiales o sobre derechos. En el caso de usufructo de vivienda se trata del primer objeto y lleva implícitos una serie de derechos y obligaciones.

Usufructo según su duración

La temporalidad del usufructo de una vivienda depende de la figura del usufructuario.

En caso de ser una persona física, puede ser temporal (cuando la cesión es por un período determinado), vitalicia (que finaliza con el fallecimiento del usufructuario) o especial (cuando el usufructuario llega al cumplimiento de una edad determinada pre-pactada).

De ser una persona jurídica, un pueblo, sociedad o corporación, el plazo máximo del derecho del usufructuario es de 30 años.

Derechos y deberes del usufructuario

Toda vez que sabemos qué es una vivienda en usufructo conviene saber las peculiaridades que eso conlleva.

Las obligaciones y los derechos a que se somete el usufructuario están determinados en el título constitutivo del usufructo o, en su ausencia, serán los recogidos en las secciones 2ª y 3ª del Capítulo I, Título VI del Código Civil.

Básicamente, la ley determina que el usufructuario tiene derecho a la posesión, goce y disfrute del bien usufructuado y está obligado a conservarlo y repararlo diligentemente, abonar las cargas y contribuciones pertinentes o notificar al nudo propietario las perturbaciones del derecho de propiedad y la necesidad de reparaciones extraordinarias.

¿Se puede comprar el usufructo de una vivienda?

A priori, el usufructo es transmisible, aunque esta afirmación es matizable.

Se puede comprar el usufructo de una vivienda al usufructuario y la nuda propiedad de la misma al nudo propietario. De esta forma, se reúnen ambos conceptos en la misma persona, que adquiere el pleno dominio de la misma. 

En el supuesto de la compraventa solo del usufructo, el derecho se perdería con el fallecimiento del primer usufructuario, si era vitalicio; o con el vencimiento del usufructo, si era temporal, por lo que no suele ser una gestión muy extendida.

En resumen: el nudo propietario no puede vender el pleno dominio ya que está gravado con un usufructo y el usufructuario no puede vender la plena propiedad de la vivienda por no ser su dueño.

La solución más rentable es que nudo propietario y usufructuario vendan de mutuo acuerdo ambos derechos a un tercero que pasaría a ostentar el pleno dominio sin las afectaciones de ninguna limitación.

Otra opción muy recurrida es que se puede comprar el usufructo de una vivienda de la que ya somos nudos propietarios y disponer así del pleno dominio para vender, alquilar o mantener dicho bien.

Sea cual sea la opción elegida, el usufructuario recibe en la transacción una contraprestación económica cuyo valor está recogido en las normativas fiscales determinadas en el impuesto de sucesiones o donaciones e ITP, en función de la edad del usufructuario en el caso del usufructo vitalicio.

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